Sfratti per morosità: iter e attori coinvolti

Il fenomeno dello sfratto per morosità rappresenta una delle principali criticità nell’ambito delle politiche abitative, con rilevanti implicazioni sociali, economiche e territoriali. Comprenderne l’iter procedurale, le tempistiche e i soggetti coinvolti è fondamentale per rafforzare le azio

Il Tavolo interambito per le politiche abitative della Città Metropolitana di Milano ha elaborato uno schema operativo condiviso che descrive le diverse fasi dello sfratto per morosità, evidenziando punti di intervento e opportunità di supporto per gli inquilini. Lo schema operativo è disponibile qui.

Le fasi dello sfratto per morosità

Il procedimento si articola in tre macro-fasi: stragiudiziale, giudiziaria ed esecutiva.

1. Fase stragiudiziale

La procedura prende avvio con l’insorgere della morosità, generalmente a partire dal 21° giorno di ritardo nel pagamento del canone, momento in cui il proprietario può procedere con la messa in mora tramite comunicazione formale.

In questa fase è ancora possibile intervenire in via preventiva, ad esempio attraverso:

• la definizione di piani di rientro;
• l’attivazione di risorse pubbliche o strumenti di sostegno;
• il coinvolgimento dell’Agenzia per la Casa o dei Servizi Sociali.

2. Fase giudiziaria

Se la morosità persiste, il proprietario procede con l’intimazione di sfratto, notificando all’inquilino l’entità del debito e la convocazione in Tribunale.

Alla prima udienza:

• lo sfratto viene convalidato se l’inquilino non si presenta o non si oppone;
• in caso di difficoltà comprovate, l’inquilino può richiedere il termine di grazia (Art. 55 L. 392/1978), per saldare il debito entro un periodo stabilito dal giudice.

Se il debito non viene sanato, il giudice procede con la convalida dello sfratto, che comporta la risoluzione del contratto e l’avvio della fase esecutiva.

Il provvedimento può inoltre prevedere un differimento dell’esecuzione, tenendo conto della condizione delle parti, fino a un massimo di sei mesi (o dodici in casi eccezionali).

3. Fase esecutiva

Ottenuta la convalida, si procede con:

• atto di precetto, con cui si intima il rilascio dell’immobile;
• preavviso di sloggio, notificato dall’Ufficiale giudiziario;
• accessi programmati per l’esecuzione dello sfratto.

Generalmente sono previsti più accessi dell’Ufficiale giudiziario (di norma tre), ma il numero può variare in base alle condizioni operative e alla presenza di eventuali impedimenti. [2025-Fluss...rosita-DEF | PDF]

Il procedimento si conclude con il rilascio dell’alloggio, che può avvenire:

• spontaneamente da parte dell’inquilino;
• mediante esecuzione forzata in presenza di Ufficiale giudiziario, proprietario e, se necessario, Forze dell’ordine.

Il ruolo della rete dei servizi

Un elemento centrale del modello promosso dal Tavolo interambito è l’integrazione tra i diversi attori coinvolti, al fine di prevenire l’esecuzione forzata e gestire le situazioni di fragilità.

Servizi Sociali

Intervengono nelle diverse fasi con funzioni di:

• valutazione del bisogno;
• attivazione di progetti di sostegno;
• raccordo tra istituzioni e soggetti coinvolti.

Possono predisporre interventi in presenza di condizioni di vulnerabilità, anche in relazione all’accesso ai servizi abitativi previsti dalla normativa regionale.

Agenzia per la Casa

Supporta l’inquilino:

• nella ricerca di soluzioni abitative alternative (es. canone concordato);
• nell’accesso a bandi e strumenti di sostegno;
• nella mediazione con la proprietà.

Avvocati e proprietà

Possono favorire percorsi di mediazione e concordare soluzioni alternative allo sfratto, anche attraverso accordi di rientro o rinegoziazione del canone.

Strumenti di prevenzione e criticità

Tra gli strumenti di supporto si segnalano:

• misure di sostegno alla locazione (es. contributi per morosità incolpevole);
• accordi per il canone concordato;
• interventi temporanei di sostegno abitativo.

Tuttavia, il documento evidenzia come tali strumenti non siano sempre disponibili o risultino in fase di progressivo ridimensionamento, con conseguenti difficoltà nella gestione preventiva delle situazioni di morosità. 

Il percorso dello sfratto per morosità è caratterizzato da tempi e passaggi complessi, ma anche da numerosi punti di possibile intervento.

Il modello promosso dal Tavolo interambito della Città Metropolitana di Milano sottolinea l’importanza:

• del coordinamento tra istituzioni e servizi;
• dell’attivazione precoce di strumenti di supporto;
• della presa in carico integrata delle situazioni di fragilità.

In questa prospettiva, la conoscenza dell’iter e delle opportunità di intervento rappresenta un elemento chiave per rafforzare le politiche abitative e prevenire l’emergenza sociale legata alla perdita dell’alloggio